Le Logement

Le logement conditionne largement le bon déroulement de l’expatriation, et constitue une étape cruciale dans la préparation du séjour, comme dans le budget du ménage, d’ailleurs. "L’habitat constitue la première condition d’une expatriation réussie aux États-Unis", prévient Chantal Rialland, psychologue française installée outre-Atlantique. "C’est là que l’individu peut se ressourcer, et c’est une question qui pose souvent problème, notamment pour les couples avec enfants dans les grandes métropoles".

LA RECHERCHE

Plusieurs possibilités s’offrent à vous dans la recherche d’un logement :

• Les agences immobilières: Les agences immobilières (Real estate Agencies : Corcoran, Sotheby’s, Douglas Elliman Insignia…) sont reliées au Multiple Listing System (MLS), et vous donneront accès aux mêmes adresses. Il est donc important d’avoir un bon relationnel avec votre agent (broker), et le choix d’un agent bilingue ou francophone peut aider.

  La commission des agents immobiliers représente environ 15% du loyer annuel. Ces frais sont généralement assumés par le propriétaire, mais la loi de l’offre et de la demande peut obliger le locataire à les prendre en charge, notamment dans les grandes métropoles.

• Les petites annonces: Les petites annonces (Classified) sont accessibles dans la rubrique Real Estate des quotidiens locaux. La presse spécialisée dans l’immobilier offre une autre possibilité. Les annonces qui ne précisent pas le nom d’une agence immobilière permettent de traiter directement avec le propriétaire.

• Internet : On y trouve tout et souvent n’importe quoi. Certains sites se sont néanmoins imposés comme des mines d’informations dans la recherche d’un logement.

  La Craig’s List présente l’avantage de couvrir l’ensemble du territoire américain (50 villes dans les 50 États des États-Unis et dans 50 pays), et de proposer des recherches par quartier dans les grandes métropoles. "La liste de Craig", du nom de son fondateur originaire de San Francisco, est une véritable institution outre-atlantique, où elle constitue le 7e site le plus visité. Craig’s list permet également de mettre en relation des colocataires : les roomates sont de plus en plus nombreux aux États-Unis. Dans les grandes métropoles, notamment à San Francisco et New York, cette pratique permet de partager des loyers parfois vertigineux et de faire des connaissances plus rapidement pour les nouveaux arrivants.

  Ces sites sont gratuits, et rassemblent donc un large éventail d’offres. Mais cette force est aussi leur point faible : les annonces sérieuses côtoient des propositions moins fiables, et il est important de vérifier sur place toutes les informations contenues dans les annonces.

CHOISIR UN LOGEMENT

Le choix d’un logement est généralement déterminé par les écoles. Le système scolaire américain est très hétérogène, et la qualité des écoles sera liée aux taxes locales. Pourtant, les agents immobiliers sont astreints au politiquement correct, comme en témoigne Sally de Parscau, agent immobilier chez Coldwell Banker à Larchmont (près de New York, comté de Westchester). Américaine mariée à un Français, elle maîtrise parfaitement les deux systèmes et met en garde les Français expatriés : "il est interdit par la loi de faire des commentaires sur la qualité des écoles. Nous ne pouvons pas diriger les clients vers un quartier, une ville, un immeuble, etc. Le steering est interdit, comme la discrimination basée sur la race, religion et beaucoup d’autres choses. Nous ne pouvons utiliser que des critères objectifs : prix, surface, condition, nombres de chambres, parking... À moins que le client n’indique exactement où il souhaite focaliser ses recherches."

La loi américaine exige que les appartements soient repeints et nettoyés de fond en comble à l’entrée dans les lieux. Les cuisines sont généralement bien équipées (plaques de cuisson et four, réfrigérateur et souvent machine à laver le linge et la vaisselle, congélateur). Dans les immeubles récents, le sous-sol accueille des machines à laver collectives : attendez-vous à de nouveaux aspects de la vie en communauté. Les appartements non meublés (unfurnished) disposent en général d’une cuisine équipée (réfrigérateur, cuisinière…). Les charges sont incluses dans les tarifs indiqués.

LE BAIL

Les garanties exigées pour louer un appartement posent souvent problème : outre les deux mois de loyer généralement exigés pour la caution (deposit), les chèques doivent être certifiés par la banque, et de nombreuses preuves attestant de votre solvabilité sont exigées : un compte en banque, une situation financière stable, des références d’emploi (contrat de travail, bulletin de salaire, adresse de l’employeur) ainsi qu’un numéro de Social Security.

La fin de bail classique (break the lease) impose un préavis de deux à trois mois, et de trouver un nouveau locataire, qui doit être accepté par le propriétaire. Le lease est à durée fixe : 1 an, 2 ans, ou 3 ans. Quand il expire, le propriétaire peut ne pas le renouveler.

"Il n’y a pas de loi qui protège le locataire s’il quitte le domicile avant l’échéance du bail, comme en France, prévient Sally de Parscau. Si un expatrié signe un bail pour deux ans et qu’il veut partir au terme de la première année, il est redevable pour l’année restante, à moins que le propriétaire n’accepte cette éventualité. Mais la plupart du temps, les propriétaires ne veulent pas se retrouver sans locataire pendant les périodes creuses de l’année, et refusent donc les départs anticipés. En général, il faut notifier son départ avec un préavis de trois mois, pendant lesquels les locataires doivent laisser les agents immobiliers effectuer des visites jusqu’à la signature d’un nouveau locataire. Mais beaucoup d’éléments sont négociables entre le locataire et le propriétaire".

Pensez à mettre le bail au nom des deux conjoints : vous faciliterez ainsi d’autres démarches.

L’ACQUISITION

Selon la durée de votre expatriation, il peut être plus intéressant d’envisager l’achat d’un logement aux États-Unis. Là encore, la prise en charge de la commission dépend de l’état du marché, et l’acheteur peut être contraint de payer tout ou partie de la commission dans les villes à forte demande. Les démarches et les documents à remplir sont particulièrement complexes : il est indispensable d’avoir recours à un avocat, avant même de verser des arrhes. Les impôts immobiliers varient beaucoup d’une ville à l’autre, et même d’un quartier à l’autre. Ces impôts finançant les écoles et les services de police, de pompiers, de voierie et de transports scolaires, ils sont directement liés à la qualité de ces services.

Dans le cas de l’acquisition d’un appartement, vous aurez à choisir entre deux possibilités : le condominium ou le co-op.

La première formule est l’équivalent de la copropriété française. Le propriétaire paie ses taxes foncières lui-même, en plus des charges communes du condominium.

La seconde forme est propre aux États-Unis : il s’agit d’une société civile immobilière dont les actionnaires locataires sont conjointement et solidairement responsables. L’achat des parts d’une coopérative implique l’agrément des autres actionnaires locataires (the Board Commission). Cet agrément n’est en aucun cas automatique et suppose l’examen de votre dossier. Vous aurez même parfois des frais d’agrément à payer.